Un bailleur domicilié hors de France reste soumis aux prélèvements sociaux sur ses revenus locatifs perçus dans l’Hexagone, sauf exception liée à sa résidence fiscale dans l’Espace économique européen ou en Suisse. Les locations meublées bénéficient d’un régime fiscal distinct des locations nues, impliquant parfois la qualification de bénéfices industriels et commerciaux au lieu de revenus fonciers.
Le choix du régime micro ou réel, la nature du bien loué et la domiciliation fiscale du propriétaire déterminent l’étendue des obligations déclaratives et du paiement de l’impôt. Les modalités de déclaration et de règlement diffèrent selon ces paramètres.
À qui s’adresse l’impôt sur le revenu locatif ?
L’impôt sur le revenu locatif concerne bien plus que les simples propriétaires particuliers. Dès lors qu’un bailleur, résident ou non-résident, tire des loyers d’un bien situé en France, il entre dans le champ de la déclaration fiscale. Ce principe ne fait pas de distinction entre les locations meublées ou vides : chaque euro perçu doit trouver sa place dans la déclaration annuelle.
Mais la liste des concernés ne s’arrête pas aux personnes physiques. Les structures telles que les sociétés commerciales, associations, fondations, congrégations ou SCI sont également tenues de déclarer et de s’acquitter de la contribution, dès lors qu’elles perçoivent des revenus issus de biens immobiliers en France. À l’inverse, certaines entités bénéficient d’une exonération : l’État, les collectivités territoriales, les sociétés d’économie mixte de construction, les organismes HLM et diverses structures à but non lucratif ne sont pas concernées, tout comme les loyers inférieurs à 1 830 € par an et par local, ou ceux déjà soumis à la TVA.
Selon le statut du bailleur et la fiscalité qui l’encadre, les démarches à suivre varient. Voici un aperçu des principales obligations déclaratives pour chaque situation :
- Le bailleur personne physique intègre ses revenus locatifs dans sa déclaration d’impôt sur le revenu.
- La société soumise à l’impôt sur les sociétés complète le formulaire 2065.
- La société immobilière hors IS utilise le formulaire 2072-C.
- Les organismes sans but lucratif passent par le formulaire 2070.
Autre facteur déterminant : la nature de la location influe sur la catégorie d’imposition. Location meublée, vide, occasionnelle ou professionnelle : chaque formule a ses règles propres, entre bénéfices industriels et commerciaux ou revenus fonciers. Il faut donc prendre en compte la structure juridique du bailleur, la façon dont le bien est détenu, l’usage du local et le niveau des loyers pour identifier le régime applicable. La réglementation impose des seuils, des taux et des obligations précises, qui encadrent les déclarations et les paiements.
Location meublée ou non meublée : des obligations fiscales qui diffèrent
Le statut fiscal d’un revenu locatif dépend avant tout du type de bien mis en location. Deux mondes coexistent, chacun avec ses règles. Les locations non meublées relèvent de la catégorie des revenus fonciers. Si les loyers annuels ne dépassent pas 15 000 €, le micro-foncier s’applique : abattement automatique de 30 %, déclaration simplifiée, pas de charges spécifiques à détailler. Au-delà du seuil, le régime réel entre en jeu. Dans ce cas, les charges réelles sont déduites, et il devient possible de déduire un déficit foncier du revenu global, dans la limite de 10 700 € par an, sous conditions.
La location meublée, elle, relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le micro-BIC, accessible si les recettes annuelles restent en dessous de 77 700 €, octroie un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour les meublés de tourisme classés). Pour déclarer, il faut d’abord obtenir un numéro SIRET auprès du répertoire Sirène. Lorsque les charges déductibles dépassent l’abattement, passer au régime réel devient souvent plus judicieux : amortissement du bien, intérêts d’emprunt, frais de gestion peuvent alors être déduits.
Certains cas permettent d’échapper à l’impôt : c’est le cas pour la location occasionnelle de chambres d’hôtes ou de meublés de tourisme, sous réserve de respecter des plafonds de recettes et des critères précis (usage, montant des loyers, affectation du logement). La déclaration varie selon le régime : formulaire 2042-C-PRO pour le micro-BIC, 2031-SD pour le réel. La manière de déclarer et le choix du régime fiscal influencent directement le niveau d’imposition et la rentabilité du placement.
Prélèvements sociaux : comprendre ce que vous devez payer en tant que bailleur
Les revenus locatifs génèrent aussi des prélèvements sociaux, en plus de l’impôt sur le revenu. Leur taux global atteint 17,2 %. Ce chiffre regroupe la contribution sociale généralisée (CSG), la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) et le prélèvement de solidarité. Que le logement soit loué meublé ou non, chaque loyer déclaré voit s’appliquer ces contributions, sauf exceptions précises.
Une situation particulière concerne les loueurs en meublé non professionnels (LMNP). Si les recettes issues de la location de courte durée dépassent 23 000 € par an et que cette activité devient la principale source de revenus, le bailleur bascule alors dans le régime des cotisations sociales : un changement de catégorie qui modifie la nature des charges dues.
Selon les cas, voici ce qui s’applique :
- Pour les locations vides ou meublées, hors activité considérée comme professionnelle, les prélèvements sociaux classiques de 17,2 % sont dus.
- Pour les LMNP percevant plus de 23 000 € de recettes annuelles sur des locations de courte durée, l’affiliation au régime général de la sécurité sociale devient obligatoire, avec paiement de cotisations sociales spécifiques.
Impossible d’éviter cette contribution : lors de la déclaration annuelle, l’administration calcule automatiquement les montants à régler. Le véritable enjeu réside dans l’identification du bon régime, en fonction des seuils et de la nature de l’activité. Les bailleurs doivent donc s’assurer de bien distinguer entre prélèvements sociaux classiques et cotisations sociales liées à une activité professionnelle.
Déclarer ses revenus locatifs : étapes clés et conseils pratiques
Déclarer ses revenus locatifs, qu’il s’agisse d’un bien meublé ou vide, suppose de choisir le bon formulaire selon la nature du bien et le régime fiscal retenu. Pour une location vide, si le régime réel est choisi, la déclaration passe par le formulaire 2044. Si les loyers annuels restent sous la barre des 15 000 €, le micro-foncier permet d’intégrer directement le montant dans la déclaration de revenus, sans formulaire annexe.
Pour une location meublée, on entre dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le micro-BIC s’applique pour des recettes inférieures à 77 700 €, tandis que le régime réel peut être choisi au-delà ou sur option. Le formulaire 2042-C-PRO concerne le micro-BIC, tandis que le 2031-SD sert pour le réel. Les SCI et autres sociétés immobilières s’orientent vers le formulaire 2072-C. Si la société relève de l’impôt sur les sociétés, c’est le 2065 qui sera utilisé.
Concernant la contribution sur les revenus locatifs, seules certaines personnes morales sont concernées. Le taux, fixé à 2,5 % des loyers nets, se déclare via différents formulaires selon le statut (2065, 2072-C, 2582, 2070 ou 2073). Les organismes à but non lucratif, HLM, collectivités ou l’État bénéficient d’une exonération.
Pour s’y retrouver, il faut agir avec méthode. Les dates de dépôt diffèrent selon le profil : particulier, société, association. En cas de doute ou pour toute question sur la cotisation foncière des entreprises (CFE), le service des impôts des entreprises (SIE) reste le meilleur interlocuteur. Quant au paiement, il s’effectue selon les cas lors du dernier acompte d’IS ou à la remise de la déclaration de résultats.
Déclarer ses revenus locatifs, c’est accepter de naviguer entre différentes règles, seuils et formulaires. Mais au bout du chemin, c’est la clarté fiscale qui attend le bailleur averti.
