En France, la succession n’épargne rien, pas même les parts de SCPI. Elles rejoignent l’actif successoral, ni plus ni moins que les appartements ou maisons détenus en propre. L’administration fiscale, elle, ne fait aucun cadeau : le lien de parenté et la valeur des parts au jour du décès fixent la note. Pas d’abattement spécial, aucune faveur liée à la forme collective de l’investissement. La transmission s’effectue avec la rigueur du droit commun, laissant peu de place aux arrangements improvisés.
À l’heure de l’héritage, les bénéficiaires doivent composer avec les règles classiques. Les droits de succession s’appliquent sans dérogation, sauf à avoir anticipé via des montages juridiques adaptés. Autre enjeu : la gestion des parts après décès, parfois plus complexe qu’il n’y paraît. Liquidité, indivision, délais administratifs… La succession d’un portefeuille de SCPI ne se résume pas à un simple transfert de propriété.
Comprendre la transmission des parts de SCPI en cas de décès
La transmission des parts de SCPI ne suit pas exactement la logique immobilière classique. Lorsqu’un associé décède, ses parts de SCPI entrent automatiquement dans la succession : elles restent en portefeuille, continuent de générer des revenus, mais leur propriété change de main. Aucun mécanisme de vente instantanée n’est déclenché : la succession s’ouvre, la gestion s’organise.
Le notaire, chef d’orchestre de ces opérations, rédige d’abord l’acte de notoriété pour identifier les héritiers. Ce document, accompagné de l’acte de décès, doit être transmis à la société de gestion de la SCPI. Cette dernière met alors à jour le registre des associés : un processus rigoureux, souvent long, qui demande vérification et conformité des pièces.
Voici les principales réalités à retenir sur ce transfert :
- Le passage des parts de SCPI aux héritiers se fait sans liquidation : ils deviennent associés à la place du défunt, dans la continuité.
- En cas de pluralité d’héritiers, l’indivision s’impose : tous détiennent ensemble les parts, et chaque décision (vente, gestion, arbitrage) doit recueillir l’accord de tous.
La société de gestion, garante du bon déroulement, veille à ce que tout soit en règle avant d’acter la mutation. Ce transfert, technique et parfois source de discussions familiales, conditionne la poursuite des revenus et l’exercice des droits d’associé pour les nouveaux héritiers. Les délais administratifs, la coordination entre parties, la gestion des revenus… Autant d’étapes qui demandent patience et précision.
Qui hérite des parts de SCPI et comment s’organise la succession ?
Au décès du porteur, c’est la règle de la dévolution légale qui s’applique, sauf volonté contraire exprimée par le défunt. La répartition des parts de SCPI suit donc l’ordre habituel :
- conjoint survivant,
- enfants,
- petits-enfants,
- éventuellement frères et sœurs.
Un testament ou une donation peut toutefois redistribuer les cartes, sous réserve de respecter la réserve héréditaire, cette part minimale garantie aux héritiers réservataires.
En pratique, chaque héritier devient associé indivis, sauf si un partage immédiat intervient. L’indivision règne : la gestion est collective, la vente ou l’arbitrage requiert l’unanimité. C’est là que le bât peut blesser : les situations divergent, les intérêts aussi. Certains héritiers privilégient la conservation pour les revenus, d’autres souhaitent vendre pour financer de nouveaux projets. La gestion des parts devient alors un exercice d’équilibriste.
- Si l’un des héritiers est mineur ou sous protection, toute vente nécessite l’accord du juge ou du représentant légal.
- La détention via une SCI familiale simplifie la transmission : la société détient les parts, les héritiers se partagent les parts sociales, évitant ainsi l’indivision sur chaque actif.
Une fois la transmission actée, les héritiers choisissent : conserver les parts pour continuer à percevoir les revenus fonciers, ou procéder à la cession, ce qui exige l’accord de tous si l’indivision subsiste. La société de gestion, elle, se charge de la mise à jour du registre, garantissant la continuité des droits. L’ensemble s’apparente à une transmission de valeurs mobilières, avec ses exigences de transparence et de rigueur, mais rarement sans discussions ni compromis.
Fiscalité et frais : ce que les héritiers doivent anticiper
À la disparition du porteur, le fisc entre en scène. La valeur des parts de SCPI est évaluée à la date du décès par la société de gestion : c’est sur cette base que s’appliquent les droits de succession. Aucun abattement spécifique aux SCPI : le régime général s’impose, avec des seuils variant selon les liens familiaux. Un parent lègue à son enfant ? L’abattement va jusqu’à 100 000 € par héritier. Entre conjoints, la succession se fait sans taxation.
Mais la fiscalité n’est pas le seul poste à surveiller. Le transfert des parts génère des frais : la société de gestion facture le traitement du dossier, et ces coûts s’ajoutent aux honoraires du notaire, calculés sur la totalité de la succession, SCPI comprises. Les revenus produits par les parts continuent quant à eux d’être imposés au nom de la succession, jusqu’au partage définitif.
- Pour les héritiers domiciliés à l’étranger, la double imposition peut devenir un écueil, selon les accords fiscaux existants.
- La déclaration de succession doit mentionner la juste valeur des parts, sous peine de redressement fiscal.
Les héritiers doivent donc mesurer l’ensemble des charges : droits à payer, frais de mutation, fiscalité sur les revenus. Calcul du barème fiscal, application des abattements, gestion administrative… Chaque détail compte. La SCPI, à la frontière entre immobilier et valeurs mobilières, impose une vigilance accrue à chaque étape du processus successoral.
Solutions pour optimiser la transmission de son patrimoine via les SCPI
Transmettre des parts de SCPI ne se limite pas à subir la mécanique successorale. Plusieurs leviers existent pour alléger la fiscalité, fluidifier la gestion ou prévenir les tensions familiales.
- Le démembrement de propriété s’impose souvent comme une stratégie efficace. En dissociant usufruit et nue-propriété, le porteur conserve les revenus et transmet la nue-propriété à ses héritiers. Au décès, la pleine propriété revient au nu-propriétaire, sans taxation supplémentaire. Ce schéma réduit l’assiette taxable et prépare sereinement la transmission.
- La donation-partage ou le testament-partage permettent d’attribuer précisément les parts entre héritiers, évitant ainsi l’indivision. Chacun reçoit ses droits de façon claire, limitant les futurs conflits et les démarches judiciaires.
- La SCI familiale, en centralisant la détention des parts de SCPI, facilite la gestion collective et la transmission progressive. Les donations peuvent être étalées dans le temps, optimisant les abattements fiscaux sur plusieurs années et offrant un cadre de gouvernance adapté aux familles élargies.
- L’assurance-vie, enfin, offre une voie alternative : loger des SCPI dans un contrat permet de transmettre ce patrimoine hors succession, selon la clause bénéficiaire choisie. L’assiette des droits s’en trouve réduite, et la liquidité souvent supérieure à la détention en direct.
Choisir la meilleure combinaison demande une réflexion approfondie, adaptée à la configuration familiale et au projet patrimonial. La transmission des SCPI ne relève pas d’un simple automatisme : elle se prépare, se construit, se discute. Dans ce domaine, l’anticipation reste le meilleur allié du patrimoine… et de la sérénité familiale.
