Pourquoi démembrer une SCI ?
Généralement, la gestion de nos biens immobiliers représente un poids énorme à supporter. Si vous avez envie d’optimiser cette gestion, il existe une très belle alternative : le démembrement de votre société civile immobilière (SCI). En effet, que ce soit pour une SCI familiale, une transmission au sein d’un couple ou encore un projet d’investissement locatif, le démembrement vous permet de mieux avoir un œil sur vos biens immobiliers. Il présente de très gros avantages lorsqu’on sépare les composantes du droit de propriété. Il convient toutefois de savoir pourquoi démembrer une SCI avant de vous lancer. Voici donc pour vous quelques raisons pour lesquelles il est très bon de démembrer une SCI.
Plan de l'article
En quoi consiste le démembrement d’une SCI ?
Il est important de bien comprendre le terme « propriété » avant de comprendre celle de démembrement de propriété en SCI. Généralement, lorsque vous êtes propriétaire d’un bien qu’il soit question d’une société ou d’un immeuble, vous avez le droit de bénéficier de ce bien. On dispose de trois droits lorsqu’il est question d’une jouissance en pleine propriété. Il s’agit du :
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- Droit d’usage appelé généralement usus ;
- Droit de percevoir les revenus, encore appelé fructus ;
- Droit d’en disposer (donner, vendre, transformer), on l’appelle également abusus.
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Concrètement, pour une SCI, l’usus désigne la possibilité de voter, le fructus la possibilité de recevoir des bénéfices et l’abusus la possibilité de céder les parts ou de les revendre. Lorsqu’il s’agit d’un démembrement de propriété, les droits sur le bien sont dissociés. Ainsi, nous avons :
- Le nu-propriétaire : il a le droit de disposer du bien, à condition de respecter les droits de l’usufruitier.
- L’usufruitier : il possède les droits d’utiliser le bien et d’en percevoir les fruits.
Ce type d’opération particulière à réaliser au sein de votre SCI peut soit porter sur les immeubles détenus par la société, soit sur les parts sociales de la société.
Avantages du démembrement d’une SCI
Bien avant de donner plus de détails sur les avantages du démembrement d’une SCI, il est de bon ton de préciser que la répartition d’une propriété est temporaire. Lorsque le démembrement de parts sociales prend fin, le nu-propriétaire prend toute la propriété. Cela se produit généralement lorsque l’usufruitier décède. Le démembrement d’une SCI réserve de nombreux avantages. Nous pouvons citer au nombre de ceux-ci :
L’optimisation de la gestion de la SCI
Le démembrement d’une SCI est très avantageux. Cela vous permet d’organiser avec une très grande précision et facilité la propriété de votre SCI sur tout dans un cadre familial. En effet, le démembrement d’une SCI familial permet par exemple de prévenir les problématiques pouvant résulter d’une indivision. En fait, l’indivision permet de gérer un bien à plusieurs. Or, il est très facile de voir des mésententes pour cette manière de gérer. Il est donc conseillé de démembrer votre bien.
L’optimisation de la transmission à titre gratuit
Lorsque vous voulez donner ou succéder une part sociale d’un bien, il est habituellement conseillé de régler les droits d’enregistrement. Le montant de ces droits peut varier selon le lien de parenté qui vous lie avec le bénéficiaire et de la valeur de la part. Ce droit est en règle générale calculé directement sur la valeur totale des parts. Ce qui peut parfois coûter une forte somme. Mais avec le démembrement de la SCI, les droits sont uniquement calculés sur le sommet de la part qui sera transmise. Cela vous permet donc de réduire leur montant.
Les différents types de démembrement d’une SCI
Il existe deux sortes de démembrements possibles selon le bien géré. Le premier est appelé ‘démembrement immobilier‘, et le second, ‘démembrement financier‘.
Le démembrement immobilier
Le démembrement immobilier consiste à séparer la jouissance du droit de propriété. Un bien peut être démembré en deux : l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruit permet à son titulaire de disposer du logement comme bon lui semble, le louer ou l’occuper sans obligation d’en informer les nu-propriétaires pendant toute la durée de vie du contrat (15 ans). Quant au nu-propriétaire, il a parfaitement le droit de vendre sa part mais n’a pas encore la pleine possession des lieux jusqu’à l’extinction de l’usufruit.
Le démembrement financier
Contrairement au précédent, cette méthode concerne les parts sociales qui constituent une société civile immobilière ou toute autre entreprise. Dans ce cas-ci, on parle plus exactement des droits relatifs aux bénéfices générés par ces dernières tels que les dividendes versés annuellement aux actionnaires. La répartition se fait alors entre l’usufruit perçu chaque année pour un temps limité ainsi qu’une partie destinée à enrichir le patrimoine personnel du nu-propriétaire sur une durée déterminée.
Chacun des deux types de démembrement est utilisé à bon escient pour un bien immobilier ou des parts sociales. Pour choisir l’un ou l’autre, il faut tenir compte de la nature et du type d’investissement envisagé ainsi que des objectifs poursuivis par le propriétaire. Il faut se faire accompagner par un expert en fiscalité immobilière avant toute opération de démembrement.
Les conditions à respecter pour démembrer une SCI
Le démembrement d’une société civile immobilière (SCI) est une opération complexe qui nécessite de se conformer à un certain nombre de règles et de formalités. Voici ci-dessous les principales conditions à remplir avant d’opérer un tel transfert.
Rédiger une convention en bonne et due forme
La rédaction d’une convention doit être réalisée par écrit et signée par toutes les parties concernées. Elle précisera les modalités du démembrement, la durée de l’usufruit ainsi que les droits du nu-propriétaire, entre autres éléments importants.
Faire figurer le bien dans l’inventaire des actifs
Il est indispensable que le bien soit identifié en tant qu’actif dissociable, c’est-à-dire clairement distinct des autres biens possédés par la société. Pensez à bien créer un inventaire spécifique comprenant tous ces éléments afin d’éviter toute confusion future quant aux différents actifs gérés.
